rencontre du 24 février avec Alexandre architecte

alissa, glsdys, tatiana, bertrand, , anneuh, alex, remi, vivien, keira
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ALEXANDRE : chercheur, thèse, POPSU, sur plusieurs endroits. enseignant ecole archi montpellier - paris - master urbanisme. connaissances edn montage nopération. cabinet DATCHA -> caminade, carmes (20-30logements) + logements socials - promoteurs. pas d´equipement mais locaux de travail,. -> sur le site :
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structurer le vocalbulaire.
plusieurs points a approfondir.
1. projet de vie.
2. projet architectural
3. point operationel. (quel montage, jeu d´acteur)
4. statut d´occupation. (quel type de propriété?)

3 statuts d´occupation :
1) copropriété
2) locstion (avrec un bailleur)
3) cooperative (voix+loyer) (réexiste depuis 2014) (une vintaine à peine)

autonomie de gouvernance
comment occuper les lieux + gestion à long terme.
dimension opérationnelle ? coopérative. 4 scenarii :

(Cooperative) -> tâches : {finance, archi, acheter, administration, controler la constrtuction}
possibilité de déléguer des pétales : assistant à la maitrise d´ouvrage.

(C) -> tâches : {etudes, chantier}
(AMO) -> tâches : {f, cc, a}
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(C)
(MOD) -> tâches (les 5) et rend compte de las cooperative.
maitre ouvrage délégué -> gens spécialisé - promoteurx immonbiliers
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(C) Achat en VEFA un bâtiment
Vente Etat Futur Achevé

participation ET coopération.
LOI : coopérative une dimension participative.
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VERSION STRICTE : l´archi ne fait que le dessin.
NOUS : discuter progrannation, réaliser le projet architedctural.
chargé de l´ensemble des missions : présence sur le chantier.
contact des entreprise . paiement . economie de cnhantier.
mission complete ++ (comptabilité chantier)
POSSIBILITÉ de juste demander un permis de construire.
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BERTRAND : prévisionnel ? enveloppe globale ?
ALEX : cout de l´operation -> carnes 2000m2 SUPERIEUR au prix lodeve
mais le mode de financement permet de rembourser à long terme.
un ménage pourrait payer à la hauteur d´un logement social.
TATIANA : une partie des logement PLS - dispositif sociaux ?
ALEX : PLS sur l´ensemble? plancher : 50% de PLS.
PLS -> plan de logement - s´accorde sur ceux dont les habitants ont un petit plus. (ont un patrimoine mais pas de revenus) (PLS = 70% ded la population)
aucun des cooperateur n´ait 10% des parts (du capital social).
AGREMENT PLS on a 6 mois pour obtenir le prêtPLS,
obtenir l´agrément PLS requière le permis de construire.

SORTIES :
foncier (400K)
cout etude (cout AMO, MOD,
cout construction (dépend de la surface à construire + de la densité) (de l´ordre moyen de 1000e/m2 HT - neuve : 1500e/m2 HT) (tva : 10%)
cout financement (intérêt)
fiscalité (archeologie préventive, etc...)
{exemple carnes : 3,3M pour 2000m2 construit - avec rénovation batisse}
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ENTREES:
Fonts propres (ce qu´on ramnène)
Prêt PLS
Prêt bancaire

L´idéal est de trouver une entité qui s´endète a la place des individus.
distributeur de prêtPLS (une banque) (banques aiment pas ces syteme)
(idée pour intéresser : regrouper Prêt-PLS+Prêt-B)
(idée pour rassurer : ajouter des Fonts-Propres pour couvrir les frais)
(idée pour rassurer : avoir une Maitrise-O fiable)
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Possibilité d´étaler les frais sur 40 ans (construction) + 50 ans (quoi?)
+ les coûts quotidiens + intégrer les aléas (impayé, incident) (sur le terrain on imagine que les locataires vont payer 70% du temps)
TATIANA : Kaléditos, promoteur indé + kristia.
Montpellier (ZAC) -> vont en dehors. lodève : précédent. donc pas de marché.
Kaléditos imagine une partie promoteur une partie autre.
porteur structuré qui a déjà de l´expérience.
tâches ( faire offre pour le terrain (qui?) ; commencer a acquerir agrfement...)
cooperative le fait seule OU admet qu´elle ne peut pas et mets quelqu;´un au centre OU cooperative ne prend pas tout le terrain et partage avec une autre entité.
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ALEX : promoteur ća ne passe pas par la solution classique + travail avec des habitants déjà là : règle le probleme de trouver des habitants - du risque de ne pas avoir d´habitants. (vu que pas de marché)
Nous : règle le problemne d´absence d´acteur structuré.
ARGUMENT pour le pas construire : zone inondable -> du béton, pas bon.
BERTRAND : Bioclimatique (bloque des vents fort nord ouest)

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