Le processus de pilotage d'une opération MotMaux
Organisation interne
Pilotage général
Le président est l'animateur de l'action d'UN TOIT. Il est celui qui noue les contacts au plus haut niveau, mène les négociations avec les vendeurs ou bailleurs, les collectivités locales, l’État. Il se fait accompagner dans les démarches par 2 ou 3 personnes (groupe projet), c'est une aide et une assurance de continuité. Il veille à l'information des membres du bureau, au suivi des procédures et des délais. Il soumet toute décision formelle au bureau, prend les décisions après l'avis du bureau, éventuellement après un vote formel si nécessaire.
Missions
Des missions particulières sont confiées à des membres ou des équipes :
les décisions éventuelles restent du ressort du président dans les conditions indiquées ci-dessus.
Phase de lancement
(durée indicative 1,5 à 2 mois, ou plus selon montage) Après le premier contact au sujet d'une opération possible :
Désignation d'une mission de lancement
composée de 2 à 3 personnes dont l'une est la responsable de la mission. L'équipe pourra être aidée par d'autres membres du bureau.
Tâches
Décision de lancement
Des itérations ou des compléments sont en général nécessaires. Cette phase se termine par la décision formelle de lancement ou l'abandon du projet.
Phase Etudes et procédures
(durée indicative 7 à 8 mois - délais de financement non maîtrisables) Cette phase va du lancement à la signature du bail. On peut y distinguer 3 volets interdépendants :
Etudes
Choix d'un architecte
C'est à ce stade, si on ne l'a pas fait avant, qu'il convient de choisir un architecte. On lui confiera une mission complète, phasée, et on prévoira des commandes échelonnées pour les différentes phases. Dans un premier temps la commande n'ira pas plus loin que le permis de construire. La passation de la commande doit respecter les règles qui nous sont applicables. Rappelées ici. Compte tenu du niveau des seuils, il nous appartient de définir la procédure adaptée qui devra respecter les principes. Notre procédure :
Autres prestations
C'est à ce stade qu'il faut lancer
Permis de construire
L'architecte élabore le dossier de permis de construire dans le respect du cahier des charges défini par Un toit. Le bureau se prononce sur le dossier avant son dépôt.
Recours des tiers
Une fois le permis accordé il convient de l'afficher sur le site et de faire la preuve de l'affichage. L'avis des huissiers C'est à partir du 1er jour de l'affichage que démarre le délai de recours des tiers pour une période de deux mois.
Saisine du notaire
Dès la décision de lancement le notaire doit être saisi. Il serait bon d'avoir un notaire qui connaisse bien UN TOIT, les procédures et les tarifs relatifs aux prestations que nous demandons. La saisine du notaire va permettre de connaître exactement les pièces nécessaires à la préparation d'un bail à réhabilitation sous conditions suspensives (ou d'un acte de vente), de préciser les conditions suspensives …et le délai de signature de la constatation de la levée des conditions suspensives. La signature du bail doit être précédée d'une délibération du bureau décidant d'autoriser l'opération et donnant pouvoir de signer les actes nécessaires. La signature finale interviendra après levée des conditions suspensives. Les conditions suspensives sont habituellement :
On signe alors chez le notaire un acte constatant la levée des conditions suspensives. Diagnostics : à demander au bailleur ou à prendre en charge car nécessaires par la suite.
Financement
Etat (PLAI)
Le premier dossier à constituer est celui de l’État (PLAI). Composition du dossier (pièces 6, 11 et 15 non nécessaires dans notre cas)
ANAH
Depuis Trets Boyer nous n'avons pas eu recours aux financements de l'ANAH. Il serait donc nécessaire de s'en rapprocher pour connaître les conditions de financement qu'elle propose. A titre indicatif quelques éléments trouvés sur le site. Quels projets de travaux pour quels logements peuvent être aidés ?
Ce sont les logements dont le niveau de dégradation a été constaté par un diagnostic ou un arrêté d'insalubrité ou de péril.
Le montant de l'aide
Voir sur le site les plafonds de loyer, de ressources et les zonages correspondants.
CDC
Prêt locatif aidé d'intégration (site CDC) On y trouve le dossier type de demande de prêt)
Métropole
Dossier complet
Financement métropole 2018
Région
Principes : Yves a contacté Mme D’Aguanno qui a corrigé l’interprétation que nous avions faite de la nouvelle règle de financement. Montant de la subvention :
Il est demandé de fournir rapidement un pré-dossier
Liste des pièces du dossier
Département
Commune
La participation pour le financement de l'assainissement collectif(PAC)
par Eric RAIMONDEAU Urbaniste Qualifié OPQU.
LE CONTEXTE LEGISLATIF :
La participation pour l’assainissement collectif a été créee par l’article 30 de la loi de finances rectificative n°2012-354 du 14 mars 2012. Il s’agit d’une réponse aux critiques des collectivités sur les pertes de recettes des services publics de collecte des eaux usées dans le cadre de la réforme relative à l’institution de la taxe d’aménagement applicable depuis le 1er mars 2012 et qui se substitue à la Taxe Locale d’Equipement instituée par la Loi d’Orientation Fonciére de 1967 .
La Participation pour Raccordement à l’Egout (PRE), est donc désormais supprimée en tant que participation d’urbanisme liée au permis de construire dès le 1er juillet 2012. Elle est remplacée par la Participation pour le financement de l’Assainissement Collectif (PAC) dont les dispositions sont codifiées à l’article L1331-7 du code de la santé publique.
Pour rappel, les dispositions générales, relatives au raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte, sont codifiées aux article L 1331-1 à 1331-7 du code de la santé publique.
Pour tenir compte de l’institution de la PAC, l’article 30 de la loi modifie également les article L 332-6-1, L331-15, et L332-12 du code de l’urbanisme.
LES MODALITES D’INSTITUTION DE LA PAC :
Cette participation est facultative. Elle est donc instituée par délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant d’un l’EPCI si celui-ci est compétent en matière d’assainissement.
Celle-ci fixe les modalités de calcul de la participation pour en déterminer le montant. La délibération doit donc désormais être prise dans les meilleurs délais par les collectivtés pour pouvoir entrer en application au 1er juillet 2012.
Si la collectivité n’a sectorisé le taux de Taxe d’Aménagement (TA) à plus de 5%, la délibération s’applique dès qu’elle est exécutoire aux constructions existantes et aux nouvelles en plus de la TA.
Fondation Abbé Pierre
Vincent ?
SOLIFAP
Loger
Pour mémoire Hubert
Mécénat
Fondation Vinci
Crowdfunding
Les petites pierres
Phase travaux
(durée indicative 14 mois)
DCE
Procédure : Entreprise générale ou par lots. La liste des entreprises sera donnée par l'architecte et UN TOIT UN TOIT doit établi les modalités de coopération et définir les modalités des prescriptions de prévention à prendre en compte par la maîtrise d’œuvre et la coordination SPS dès la phase de conception.
Appel d'offres
Donner le choix d'au moins 3 entreprises par lot.
Choix de la ou des entreprises
La proposition de choix sera soumise au bureau. La mise au point de l'offre retenue sera négociée avec l'entreprise et l'architecte.
Assurance dommage-ouvrages
Nous avons travaillé avec deux assureurs, la SMACL avec laquelle nous avons de nombreux contrats autres et la MAIF. Les deux sont à consulter.
SMACL
Conditions générales de la Dommage-Ouvrages
CG DO Téléchargement
MAIF
Guy a créé un compte personnel pour l’association UN TOIT sur le site de la MAIF. Cette inscription était conseillé dans les courriers liés à la dommage ouvrages . Notre numéro de sociétaire est : 4021344 N Pour accéder à notre espace personnel Le mot de passe et l'identifiant sont à demander à Guy Oliveri.06 83 05 18 88 Ceci vous permettra de voir notre contrat mais aussi les possibilités d’assurance des associations (ou privé) et des coûts de la MAIF
Chantier
Organisation du suivi
Paiement des subventions
Documents annexes
DOCUMENTS ANNEXES
https://www.le-parc-residentiel-de-loisir.fr/
https://www.le-prix-immobilier.fr/
https://www.camping-borddemer.fr/
Organisation interne
Pilotage général
Le président est l'animateur de l'action d'UN TOIT. Il est celui qui noue les contacts au plus haut niveau, mène les négociations avec les vendeurs ou bailleurs, les collectivités locales, l’État. Il se fait accompagner dans les démarches par 2 ou 3 personnes (groupe projet), c'est une aide et une assurance de continuité. Il veille à l'information des membres du bureau, au suivi des procédures et des délais. Il soumet toute décision formelle au bureau, prend les décisions après l'avis du bureau, éventuellement après un vote formel si nécessaire.
Missions
Des missions particulières sont confiées à des membres ou des équipes :
- pilotage d'une phase ou plusieurs d'un projet
- mise au point d'un dossier particulier
- prise d'information ou présentation d'un dossier à une administration
- etc.
les décisions éventuelles restent du ressort du président dans les conditions indiquées ci-dessus.
Phase de lancement
(durée indicative 1,5 à 2 mois, ou plus selon montage) Après le premier contact au sujet d'une opération possible :
Désignation d'une mission de lancement
composée de 2 à 3 personnes dont l'une est la responsable de la mission. L'équipe pourra être aidée par d'autres membres du bureau.
Tâches
- Visiter les lieux
- faire des photos
- voir le cadastre
- obtenir un plan de situation
- obtenir un plan de l'existant (plan fourni, ou relevé à faire)
- consulter le règlement d'urbanisme
- demander un certificat d'urbanisme
- connaître les attentes du vendeur ou bailleurs (prix, durée possible du bail…)
- prendre contact avec le CCAS pour connaître les besoins communaux en logements très sociaux
- Si l'opération nécessite une acquisition étudier les possibilités : acquisition par UN TOIT, acquisition par la SOLIFAP. Dans ce cas la consulter.
- faire une esquisse de projet (Nombre de logements, superficies, estimation du coût. voir Prix d'ordre, bordereau de prix) . Suivant le projet ce travail peut être fait en interne ou on peut envisager dès ce stade de faire appel à un architecte.
- Se poser dès ce stade la question de l'accessibilité aux handicapés
- Examiner la consommation d'énergie , les charges pour les locataires et leurs évolutions dans le temps
- faire tourner la moulinette (voir exemple Rognes)
- Enfin donner un avis sur le potentiel du bien et l'opportunité du lancement
Décision de lancement
Des itérations ou des compléments sont en général nécessaires. Cette phase se termine par la décision formelle de lancement ou l'abandon du projet.
Phase Etudes et procédures
(durée indicative 7 à 8 mois - délais de financement non maîtrisables) Cette phase va du lancement à la signature du bail. On peut y distinguer 3 volets interdépendants :
- le permis de construire,
- l'acquisition du foncier (bail ou achat),
- les financements.
Etudes
Choix d'un architecte
C'est à ce stade, si on ne l'a pas fait avant, qu'il convient de choisir un architecte. On lui confiera une mission complète, phasée, et on prévoira des commandes échelonnées pour les différentes phases. Dans un premier temps la commande n'ira pas plus loin que le permis de construire. La passation de la commande doit respecter les règles qui nous sont applicables. Rappelées ici. Compte tenu du niveau des seuils, il nous appartient de définir la procédure adaptée qui devra respecter les principes. Notre procédure :
- sélection de 3 (ou plus) architectes sur la base de leurs références, de nos expériences passées …
- consultation sur la base d'un cahier des charges (clauses générales (à rédiger), clauses spécifiques au projet)
- Choix justifié en fonction des résultats de la consultation.
Autres prestations
C'est à ce stade qu'il faut lancer
- Consultation des concessionnaires
- Etude énergétique
- Désignation d'un bureau de contrôle et d'un bureau de sécurité.
- Calcul du reste à vivre (selon FAP)
Permis de construire
L'architecte élabore le dossier de permis de construire dans le respect du cahier des charges défini par Un toit. Le bureau se prononce sur le dossier avant son dépôt.
Recours des tiers
Une fois le permis accordé il convient de l'afficher sur le site et de faire la preuve de l'affichage. L'avis des huissiers C'est à partir du 1er jour de l'affichage que démarre le délai de recours des tiers pour une période de deux mois.
Saisine du notaire
Dès la décision de lancement le notaire doit être saisi. Il serait bon d'avoir un notaire qui connaisse bien UN TOIT, les procédures et les tarifs relatifs aux prestations que nous demandons. La saisine du notaire va permettre de connaître exactement les pièces nécessaires à la préparation d'un bail à réhabilitation sous conditions suspensives (ou d'un acte de vente), de préciser les conditions suspensives …et le délai de signature de la constatation de la levée des conditions suspensives. La signature du bail doit être précédée d'une délibération du bureau décidant d'autoriser l'opération et donnant pouvoir de signer les actes nécessaires. La signature finale interviendra après levée des conditions suspensives. Les conditions suspensives sont habituellement :
- l'obtention de subvention des collectivités mentionnées pour un montant minimal déterminé et avant une date fixée
- l'obtention d'une offre de prêt d'un montant minimal déterminé et avant une date fixée
- l'obtention d'un permis de construire avant une date fixée
On signe alors chez le notaire un acte constatant la levée des conditions suspensives. Diagnostics : à demander au bailleur ou à prendre en charge car nécessaires par la suite.
Financement
Etat (PLAI)
Le premier dossier à constituer est celui de l’État (PLAI). Composition du dossier (pièces 6, 11 et 15 non nécessaires dans notre cas)
- Lettre de demande de subvention
- Fiche descriptive
- Tableau des surfaces
- Fiche de calcul du loyer
- Plan de financement prévisionnel
- …
- Prix de revient prévisionnel
- Equilibre financier
- Echéancier
- Attestation de non démarrage
- …
- PC et récépissé de dépôt
- Plan de situation
- Plans
- …
- Attestation de situation énergétique
- Plafonds PLAI
- Financement 2018
- Exemple le dossier de Rognes
ANAH
Depuis Trets Boyer nous n'avons pas eu recours aux financements de l'ANAH. Il serait donc nécessaire de s'en rapprocher pour connaître les conditions de financement qu'elle propose. A titre indicatif quelques éléments trouvés sur le site. Quels projets de travaux pour quels logements peuvent être aidés ?
Ce sont les logements dont le niveau de dégradation a été constaté par un diagnostic ou un arrêté d'insalubrité ou de péril.
Le montant de l'aide
- Pour des gros travaux de réhabilitation d'un logement indigne ou très dégradé 35 % du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est au maximum de 350 € par m2 dans la limite de 28 000 € par logement.
- Pour des travaux de mise en sécurité et de salubrité ou pour l'autonomie de la personne (âge ou handicap)35 % du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est au maximum de 262,5 € par m2 dans la limite de 21 000 € par logement.
- Pour des travaux de rénovation 25 % du montant total des travaux HT. L’aide de l’Anah est au maximum de 187,5 € par m2 dans la limite de 15 000 € par logement.
Voir sur le site les plafonds de loyer, de ressources et les zonages correspondants.
CDC
Prêt locatif aidé d'intégration (site CDC) On y trouve le dossier type de demande de prêt)
Métropole
Dossier complet
Financement métropole 2018
Région
Principes : Yves a contacté Mme D’Aguanno qui a corrigé l’interprétation que nous avions faite de la nouvelle règle de financement. Montant de la subvention :
- Si acquisition : plafonnée à 5 000 € par logement
- Si bail : 10% du montant de l’opération, si étiquette « C ».
- Dans tous les cas le plafond est de 100 000 € par opération
Il est demandé de fournir rapidement un pré-dossier
Liste des pièces du dossier
Département
- Département des Bouches-du-Rhône
- Direction de la Vie Locale
- Service Politique de la Ville et de l’Habitat
- Production et Réhabilitation de logements sociaux
- : Hôtel du Département – 52 Av. de St Just – bureau A4104 – 13256 Marseille cedex 20
- Contacts : Mme Campeneire et Glovert : 04.13.31.13.32
- Adresse mail :
Commune
La participation pour le financement de l'assainissement collectif(PAC)
par Eric RAIMONDEAU Urbaniste Qualifié OPQU.
LE CONTEXTE LEGISLATIF :
La participation pour l’assainissement collectif a été créee par l’article 30 de la loi de finances rectificative n°2012-354 du 14 mars 2012. Il s’agit d’une réponse aux critiques des collectivités sur les pertes de recettes des services publics de collecte des eaux usées dans le cadre de la réforme relative à l’institution de la taxe d’aménagement applicable depuis le 1er mars 2012 et qui se substitue à la Taxe Locale d’Equipement instituée par la Loi d’Orientation Fonciére de 1967 .
La Participation pour Raccordement à l’Egout (PRE), est donc désormais supprimée en tant que participation d’urbanisme liée au permis de construire dès le 1er juillet 2012. Elle est remplacée par la Participation pour le financement de l’Assainissement Collectif (PAC) dont les dispositions sont codifiées à l’article L1331-7 du code de la santé publique.
Pour rappel, les dispositions générales, relatives au raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte, sont codifiées aux article L 1331-1 à 1331-7 du code de la santé publique.
Pour tenir compte de l’institution de la PAC, l’article 30 de la loi modifie également les article L 332-6-1, L331-15, et L332-12 du code de l’urbanisme.
LES MODALITES D’INSTITUTION DE LA PAC :
Cette participation est facultative. Elle est donc instituée par délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant d’un l’EPCI si celui-ci est compétent en matière d’assainissement.
Celle-ci fixe les modalités de calcul de la participation pour en déterminer le montant. La délibération doit donc désormais être prise dans les meilleurs délais par les collectivtés pour pouvoir entrer en application au 1er juillet 2012.
Si la collectivité n’a sectorisé le taux de Taxe d’Aménagement (TA) à plus de 5%, la délibération s’applique dès qu’elle est exécutoire aux constructions existantes et aux nouvelles en plus de la TA.
Fondation Abbé Pierre
Vincent ?
- Julie Courbin
- Responsable du programme Toits d'Abord : France Michel /fmichel@fondation-abbe-pierre.fr/ 06 14 15 08 32/ 01 55 56 37 63
- Secrétariat du programme Toits d'Abord : Roselyne Courtois / rcourtois@fap.fr / 01 55 56 37 38
SOLIFAP
Loger
Pour mémoire Hubert
Mécénat
Fondation Vinci
Crowdfunding
Les petites pierres
Phase travaux
(durée indicative 14 mois)
DCE
Procédure : Entreprise générale ou par lots. La liste des entreprises sera donnée par l'architecte et UN TOIT UN TOIT doit établi les modalités de coopération et définir les modalités des prescriptions de prévention à prendre en compte par la maîtrise d’œuvre et la coordination SPS dès la phase de conception.
Appel d'offres
Donner le choix d'au moins 3 entreprises par lot.
Choix de la ou des entreprises
La proposition de choix sera soumise au bureau. La mise au point de l'offre retenue sera négociée avec l'entreprise et l'architecte.
Assurance dommage-ouvrages
Nous avons travaillé avec deux assureurs, la SMACL avec laquelle nous avons de nombreux contrats autres et la MAIF. Les deux sont à consulter.
SMACL
Conditions générales de la Dommage-Ouvrages
CG DO Téléchargement
MAIF
Guy a créé un compte personnel pour l’association UN TOIT sur le site de la MAIF. Cette inscription était conseillé dans les courriers liés à la dommage ouvrages . Notre numéro de sociétaire est : 4021344 N Pour accéder à notre espace personnel Le mot de passe et l'identifiant sont à demander à Guy Oliveri.06 83 05 18 88 Ceci vous permettra de voir notre contrat mais aussi les possibilités d’assurance des associations (ou privé) et des coûts de la MAIF
Chantier
Organisation du suivi
Paiement des subventions
Documents annexes
DOCUMENTS ANNEXES
https://www.le-parc-residentiel-de-loisir.fr/
https://www.le-prix-immobilier.fr/
https://www.camping-borddemer.fr/