2018-06-08 rencontre de Célia avec le trio
Date :
08.06.2018
Descriptif :
Compte-rendu rencontre de Célia avec le trio – 08/06
1. État d’avancement du projet
La prochaine échéance est le dépôt du dossier PRO https://www.architecte-batiments.fr/etapes-de-conception-et-construction-de-batiment/#etudes-de-projet-pro ],à destination du maître d’ouvrage. TICA est en train de travailler sur ce dossier.
TICA et GHT vont présenter au groupe ce dossier. Nous avons du fixer une date rapidement, en prenant en compte les calendriers de GHT et TICA : 26 juin, 17h30 (lieu : dépendra du nombre de présent notamment pour la capacité de la salle : par défaut chez GHT ou à la maison de l'habitant ou une salle d'une maison de quartier), merci à chacun de se positionner sur sa dispo, à défaut le trio représente le groupe.
Lors de cette rencontre, chacun aura un plan détaillé de son logement (avec des propositions de positionnement de radiateurs, prises..), ainsi que le plan global. Nous ferons également un point sur les aménagements extérieurs.
> En ce qui concerne les retours faits par mail par chacun sur les plans individuels des logements, si aucun retours n’a été fait de la part de TICA/GHT, c’est que c’est a priori ok. Nous aurons les plans prenant en compte les modifs lors de la réunion du 26 juin.
Après la réunion du 26 juin, chacun pourra prendre le temps de regarder ce qui lui convient, ou non, et le 8 juillet (journée de travail du groupe) nous ferons un point collectif sur les modifs que nous aurons, ou non, à apporter. Il sera ensuite impératif d’envoyer les retours globaux à GHT avant le 12-13 juillet maximum.
Une fois le dossier PRO finalisé (mi juillet), il sera transformé en « Dossier de Consultation des Entreprises » (DCE) qui sera publié sous forme d'un appel d'offres aux entreprises et artisans (fin août). L'appel d'offres sera divisé en différents « Lot » (par exemple 1 lot « Plomberie », 1 lot « toitures », 1 lot « électricité »…). Les artisans auront ensuite 1 mois et demi pour répondre sur les lots qui les intéressent.
> TICA se charge de prévenir de manière informelle les artisans spécialisés (type : paille) afin qu’ils ne passent pas à côté de cet appel d’offre.
Une fois que les entreprises et artisans auront envoyé leurs devis, GHT analysera pendant 1 à 2 mois les offres. 3 entreprises seront sélectionnées pour chaque lot, la phase de négociation commencera et une fois les entreprises choisies pour chaque lot, le chantier devrait commencer en janvier 2019 (le calendrier est fourni aux entreprises lors de l’appel d’offre pour qu'elles se tiennent prêtes). Ensuite, c’est parti pour 18 mois de travaux.
Après la livraison, GHT nous accompagne si jamais il y a de petits problèmes. Ce qui fait que nous seront livrés soit avant le 30 juin 2020, soit après le 1er septembre 2020, car aucun SAV ne peut être fait pendant l’été (les entreprises sont fermées).
HABITANTS / GHT Commencer la rédaction du règlement de co-pro Réservation par chacun des habitants > notaire
HABITANTS / GHT Finalisation du règlement de co-pro Dépôt de pièces (règlement co-pro, plan..) chez le notaire Signature des contrats
2. Question sur l’association du groupe aux réunions du projet
Nous expliquons le souhait d’avoir des représentations habitant sur les réunions, pour les matériaux par exemple.
Célia explique qu’il est compliqué d’associer les habitants sur le Dossier de consultation des entreprises (DCE) et sur le dossier pro. Elle pourra néanmoins nous convier à une prochaine réunion avec TICA.
À noter qu’en cours de chantier l’architecte doit être présent de manière hebdomadaire. Nous pourrions être associés aux réunions maîtrise d’œuvre / maîtrise d’ouvrage, peut-être pas toutes les semaines, mais au moins 1 fois par mois. (attention, interdiction de rentrer sur le chantier sans autorisation)
3. Acoustique entre les logements
GHT et TICA se conforment à la réglementation (mais sans faire plus). Le bureau de contrôle vérifiera les plans, puis fera des tests pendant la construction, et fera les tests finaux juste avant la livraison pour délivrer le certificat de conformité. TICA va être aidé par un BE acoustique pour la conception.
4. Les sols et fenêtres
Il est impossible de mettre du béton brut pour des raisons d’acoustique. Cela ne répondrait pas aux normes au moment de la mise en location/mise en vente. GHT est donc obligé de mettre du PVC à l’étage et du carrelage ou PVC au RdC .
En revanche, GHT peut demander dans le DCE que les entreprises chiffrent plusieurs options.
Toutes options sont possibles à mettre dans le DCE, les entreprises doivent répondre à tous les points.
Exemple :
a) PVC+Carrelage pour les RDC et PVC pour les étages
b) parquet flottant (non massif). En fonction des devis reçus pour tous les lots, peut-être qu'on pourrait se payer du parquet si ça rentre dans le budget de 2500€/m² (mais ce n'est vraiment pas sûr).
NB du trio : point à faire éclaircir par Célia, les options doivent rentrer dans le budget de 2500€/m² hors un léger surcoût (à préciser également) est il envisageable pour celles et ceux qui le souhaitent ?
Par ailleurs, il y a la possibilité de prévoir des Travaux Modificatifs Acheteurs (TMA) : certains équipements prévus peuvent ne pas être installés, à la demande de l'acheteur, qui bénéficie alors d'une petit ristourne (300-400€), mais s'engage à installer l'équipement par lui même avant de quitter l'appart s'il ne l'achète pas. Cela concerne en général : l'évier et la crédence de cuisine, le lavabo de la salle de bain. Pour notre projet, cela pourrait aussi inclure les portes et rails de placards car Célia avait compris que certains d'entre-nous voulaient les installer par eux même.
Cette phase de choix interviendra d’ici 1 an.
> Concernant les possibilités de participer à la finalisation des bâtiments pour réduire le coût, cela ne sera possible que pour les espaces communs, sur des éléments « esthétiques » (type bardages des communs). Attention, cela devra être fait rapidement car tout doit être fini au moment de la livraison.
GHT a appris à l’occasion de la préparation de la dernière réunion publique que la ville souhaitait impérativement des fenêtres en bois (et non en pvc) pour préserver l’aspect produits biosourcés du projet Ripossière. Ce type de fenêtres étant plus cher, cela risque de plomber les budgets globaux et donc de limiter les efforts sur d’autres types de matériaux….GHT doit chercher d’autres réseaux d’artisans pour affiner les coûts de menuiseries.
5. Espaces communs / espaces partagés
Les 6 % d’espaces communs que chacun va payer servent de base de calcul pour établir les prix de chaque logement. Ils ne correspondent pas réellement à des surfaces définies (nous aurons en réalité un peu plus de 6 % chacun d’espace commun, en termes de surfaces). Selon Célia, les espaces partagés correspondent aux espaces communs spécifiques réglementés (buanderie, salle commune…). Ce qui n’est a priori pas le cas de la terrasse. Globalement GHT n'a pas de préconisations sur la répartition « espace commun » / « espace partagé ».
Les règles de vie et d’usage sont à spécifier dans le règlement de co-pro, ce qui peut permettre de border l’usage de la terrasse.
Notre proposition d’avoir une asso qui gère les « partagés » et qui soit mentionnée dans le règlement de co-pro est à priori possible. Célia précise précise que ce serait souhaitable qu’une asso gère les usages car les Syndics ne prennent pas ce rôle.
6. Point divers
- Célia + Mickael sont ok pour l’apéro du 10 juillet et Célia voit avec TICA
- GHT a été contacté par une journaliste de Nantes Passion, Benoit l’a contactée. Elle va faire un papier sur les projets d’habitat participatif.
- Tout le monde doit vérifier son avis d’imposition sur n-2 afin de voir si la réservation s’effectuera sur 2018 (avis d’imposition 2017, revenus 2016) ou 2019 (avis d’imposition 2018, revenus 2017)
- Il y a un notaire unique pour tout le projet et pour tous les habitants : Maitre GLAUD à St Sébastien. (Célia organisera une rencontre afin que nous le rencontrions)
- Analyse des sols : un bureau d’étude spécialisé a été missionné, cela aura lieu en juillet.
- le préau est bien fermé (obligatoire afin de bien être considéré comme local vélo). les locaux vélos fermés sont-ils taxables : Célia ne sait pas.
- Commodat : petit règlement d’une asso d’habitants qui permet de gérer les communs
1. État d’avancement du projet
La prochaine échéance est le dépôt du dossier PRO https://www.architecte-batiments.fr/etapes-de-conception-et-construction-de-batiment/#etudes-de-projet-pro ],à destination du maître d’ouvrage. TICA est en train de travailler sur ce dossier.
TICA et GHT vont présenter au groupe ce dossier. Nous avons du fixer une date rapidement, en prenant en compte les calendriers de GHT et TICA : 26 juin, 17h30 (lieu : dépendra du nombre de présent notamment pour la capacité de la salle : par défaut chez GHT ou à la maison de l'habitant ou une salle d'une maison de quartier), merci à chacun de se positionner sur sa dispo, à défaut le trio représente le groupe.
Lors de cette rencontre, chacun aura un plan détaillé de son logement (avec des propositions de positionnement de radiateurs, prises..), ainsi que le plan global. Nous ferons également un point sur les aménagements extérieurs.
> En ce qui concerne les retours faits par mail par chacun sur les plans individuels des logements, si aucun retours n’a été fait de la part de TICA/GHT, c’est que c’est a priori ok. Nous aurons les plans prenant en compte les modifs lors de la réunion du 26 juin.
Après la réunion du 26 juin, chacun pourra prendre le temps de regarder ce qui lui convient, ou non, et le 8 juillet (journée de travail du groupe) nous ferons un point collectif sur les modifs que nous aurons, ou non, à apporter. Il sera ensuite impératif d’envoyer les retours globaux à GHT avant le 12-13 juillet maximum.
Une fois le dossier PRO finalisé (mi juillet), il sera transformé en « Dossier de Consultation des Entreprises » (DCE) qui sera publié sous forme d'un appel d'offres aux entreprises et artisans (fin août). L'appel d'offres sera divisé en différents « Lot » (par exemple 1 lot « Plomberie », 1 lot « toitures », 1 lot « électricité »…). Les artisans auront ensuite 1 mois et demi pour répondre sur les lots qui les intéressent.
> TICA se charge de prévenir de manière informelle les artisans spécialisés (type : paille) afin qu’ils ne passent pas à côté de cet appel d’offre.
Une fois que les entreprises et artisans auront envoyé leurs devis, GHT analysera pendant 1 à 2 mois les offres. 3 entreprises seront sélectionnées pour chaque lot, la phase de négociation commencera et une fois les entreprises choisies pour chaque lot, le chantier devrait commencer en janvier 2019 (le calendrier est fourni aux entreprises lors de l’appel d’offre pour qu'elles se tiennent prêtes). Ensuite, c’est parti pour 18 mois de travaux.
Après la livraison, GHT nous accompagne si jamais il y a de petits problèmes. Ce qui fait que nous seront livrés soit avant le 30 juin 2020, soit après le 1er septembre 2020, car aucun SAV ne peut être fait pendant l’été (les entreprises sont fermées).
- 6 juillet 15 juillet 2018 Fin août 2018 +45 jours +30,60 jours
HABITANTS / GHT Commencer la rédaction du règlement de co-pro Réservation par chacun des habitants > notaire
- Janvier 2019 Septembre 2019 Fin 2019 / début 2020 Juin/septembre 2020
HABITANTS / GHT Finalisation du règlement de co-pro Dépôt de pièces (règlement co-pro, plan..) chez le notaire Signature des contrats
2. Question sur l’association du groupe aux réunions du projet
Nous expliquons le souhait d’avoir des représentations habitant sur les réunions, pour les matériaux par exemple.
Célia explique qu’il est compliqué d’associer les habitants sur le Dossier de consultation des entreprises (DCE) et sur le dossier pro. Elle pourra néanmoins nous convier à une prochaine réunion avec TICA.
À noter qu’en cours de chantier l’architecte doit être présent de manière hebdomadaire. Nous pourrions être associés aux réunions maîtrise d’œuvre / maîtrise d’ouvrage, peut-être pas toutes les semaines, mais au moins 1 fois par mois. (attention, interdiction de rentrer sur le chantier sans autorisation)
3. Acoustique entre les logements
GHT et TICA se conforment à la réglementation (mais sans faire plus). Le bureau de contrôle vérifiera les plans, puis fera des tests pendant la construction, et fera les tests finaux juste avant la livraison pour délivrer le certificat de conformité. TICA va être aidé par un BE acoustique pour la conception.
4. Les sols et fenêtres
Il est impossible de mettre du béton brut pour des raisons d’acoustique. Cela ne répondrait pas aux normes au moment de la mise en location/mise en vente. GHT est donc obligé de mettre du PVC à l’étage et du carrelage ou PVC au RdC .
En revanche, GHT peut demander dans le DCE que les entreprises chiffrent plusieurs options.
Toutes options sont possibles à mettre dans le DCE, les entreprises doivent répondre à tous les points.
Exemple :
a) PVC+Carrelage pour les RDC et PVC pour les étages
b) parquet flottant (non massif). En fonction des devis reçus pour tous les lots, peut-être qu'on pourrait se payer du parquet si ça rentre dans le budget de 2500€/m² (mais ce n'est vraiment pas sûr).
NB du trio : point à faire éclaircir par Célia, les options doivent rentrer dans le budget de 2500€/m² hors un léger surcoût (à préciser également) est il envisageable pour celles et ceux qui le souhaitent ?
Par ailleurs, il y a la possibilité de prévoir des Travaux Modificatifs Acheteurs (TMA) : certains équipements prévus peuvent ne pas être installés, à la demande de l'acheteur, qui bénéficie alors d'une petit ristourne (300-400€), mais s'engage à installer l'équipement par lui même avant de quitter l'appart s'il ne l'achète pas. Cela concerne en général : l'évier et la crédence de cuisine, le lavabo de la salle de bain. Pour notre projet, cela pourrait aussi inclure les portes et rails de placards car Célia avait compris que certains d'entre-nous voulaient les installer par eux même.
Cette phase de choix interviendra d’ici 1 an.
> Concernant les possibilités de participer à la finalisation des bâtiments pour réduire le coût, cela ne sera possible que pour les espaces communs, sur des éléments « esthétiques » (type bardages des communs). Attention, cela devra être fait rapidement car tout doit être fini au moment de la livraison.
GHT a appris à l’occasion de la préparation de la dernière réunion publique que la ville souhaitait impérativement des fenêtres en bois (et non en pvc) pour préserver l’aspect produits biosourcés du projet Ripossière. Ce type de fenêtres étant plus cher, cela risque de plomber les budgets globaux et donc de limiter les efforts sur d’autres types de matériaux….GHT doit chercher d’autres réseaux d’artisans pour affiner les coûts de menuiseries.
5. Espaces communs / espaces partagés
Les 6 % d’espaces communs que chacun va payer servent de base de calcul pour établir les prix de chaque logement. Ils ne correspondent pas réellement à des surfaces définies (nous aurons en réalité un peu plus de 6 % chacun d’espace commun, en termes de surfaces). Selon Célia, les espaces partagés correspondent aux espaces communs spécifiques réglementés (buanderie, salle commune…). Ce qui n’est a priori pas le cas de la terrasse. Globalement GHT n'a pas de préconisations sur la répartition « espace commun » / « espace partagé ».
Les règles de vie et d’usage sont à spécifier dans le règlement de co-pro, ce qui peut permettre de border l’usage de la terrasse.
Notre proposition d’avoir une asso qui gère les « partagés » et qui soit mentionnée dans le règlement de co-pro est à priori possible. Célia précise précise que ce serait souhaitable qu’une asso gère les usages car les Syndics ne prennent pas ce rôle.
6. Point divers
- Célia + Mickael sont ok pour l’apéro du 10 juillet et Célia voit avec TICA
- GHT a été contacté par une journaliste de Nantes Passion, Benoit l’a contactée. Elle va faire un papier sur les projets d’habitat participatif.
- Tout le monde doit vérifier son avis d’imposition sur n-2 afin de voir si la réservation s’effectuera sur 2018 (avis d’imposition 2017, revenus 2016) ou 2019 (avis d’imposition 2018, revenus 2017)
- Il y a un notaire unique pour tout le projet et pour tous les habitants : Maitre GLAUD à St Sébastien. (Célia organisera une rencontre afin que nous le rencontrions)
- Analyse des sols : un bureau d’étude spécialisé a été missionné, cela aura lieu en juillet.
- le préau est bien fermé (obligatoire afin de bien être considéré comme local vélo). les locaux vélos fermés sont-ils taxables : Célia ne sait pas.
- Commodat : petit règlement d’une asso d’habitants qui permet de gérer les communs
En cours :
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