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2020-04-23 - commission finances du 23/04/2020
2020-04-23 - commission finances du 23/04/2020
Titre :
commission finances du 23/04/2020
Date :
23.04.2020 - 11:00
Habitants présentes lors de la réunion :
Gérard Manigand, Christine Stenger, Monique Michel, Simon Garde
Facilitateur :
Gérard Manigand
Secrétaire :
Christine Stenger
Thématique(s) :
Financier
Compte-rendu :
Infos de Gérard
Contact JP Pleau : Pas de retour : lui demander s?il a des disponibilités à consacrer au Projet.
Retour CT Mr DINGUIRARD de Habiter Chez Moi Demain.
réunion par visio-conférence (mode à déterminer, SKYPE , TEAM, etc?)
Le mercredi 28/04/2020, à 11 h Gérard Monique et Simon
Avec lui en tant qu?AMO spécialiste immobilier et seront présents un avocat, et un expert- comptable.
Buts de cette réunion :
- mieux connaître notre projet afin de déterminer s?ils seront à même de nous aider dans notre re-cherche de financement ;
- nous faire une proposition en fonction de ce que nous attendrons d?eux .
- répondre à leurs questions
Quelques observations fournies par Mr DINGUIRARD
Selon vers qui nous nous tournons dans notre recherche de financement, les démarches ne seront pas les mêmes.
1) Si nous nous adressons aux banques : actuellement, entre notre objectif de 3000? /m2 , et notre chiffrage estimatif d? aujourd?hui de 3600 ? /m2 (en attendant le chiffrage de l?APD) , l?écart est trop grand .
Pour la banque, il faudra être plus précis, et avoir bien identifié les zones de risque : par exemple, retard de chantier, aléas divers, etc., qui peuvent engendrer un surcoût que nous ne serions pas en mesure de financer.
Et définir précisément le nombre de logements que nous réserverions à la location.
Le montage des garanties, cautions, demandées par les banques sera long. Ce qui ne favorisera pas notre pro-jet d?être dans les murs fin 2022.
2) Si recours au financement privé
Question : notre groupe serait-t-il d?accord de rémunérer ces investisseurs (taux d?intérêt, ?) ?
HABITER CHEZ MOI DEMAIN (abréviation HCMD) pourrait nous aider à trouver ces investisseurs, tout en nous garantissant la maîtrise des entrées des foyers.
HCMD nous aiderait à définir quelle rémunération nous souhaitons offrir pour que les investisseurs privés sa-chent ce qu?ils percevront.
Et que le bien se construit au coût prévu.
D?où avoir un chiffrage économique le plus précis possible.
Et un business plan établi en conséquence.
Et HCMD (si nous en sommes d?accord) ferait appel à 2 ou 3 constructeurs de leur réseau pour vérifier le chif-frage du projet (en plus de celui qu?aura fait le cabinet CAILLAUD), par sécurité, et déterminer une fourchette d?erreur.
Mr DINGUIRARD dit que cela se fait couramment par les promoteurs immobiliers.
3) MR DINGUIRARD évoque un groupe en recherche d?habitat participatif sur la région lyonnaise, groupe ap-pelé MELO (cf. internet) : 5 foyers trentenaires, qui ont d?abord cherché sur Lyon puis élargi leur recherche aux villes proches de Lyon. Mr DINGUIRARD pense que notre projet pourrait les intéresser.
Gérard a donné son accord pour qu?il transmette à ce groupe notre projet de business plan.
Monique alerte quant à la diffusion du business plan. Actuellement c?est une maquette qui n?a pas de sens. Incohérence entre l?objectif de prix et le montage financier, incohérence entre les surfaces (nouveaux plans) et les apports (anciens plans)
4) A aussi donné son accord pour qu?il contacte Me BRUN : savoir pourquoi Me BRUN nous conseille la SCIA.
Avec ce problème de TVA, HCMD pourrait proposer une autre structure juridique plus adaptée, et Mr DINGUI-RARD voudrait en parler à Me BRUN
En fonction de nos échanges du 29/04, HCMD décidera s?ils peuvent nous proposer quelque chose.
Dans l?affirmative, ils nous soumettront une proposition de contrat qui précisera leur prestation, et la rémuné-ration de demandée
Oasis (Simon)
Sur leur Site est à disposition beaucoup de documentation
Plein d?étapes décrites sur le site
Notre projet est déclaré dans les Oasis
Qu?est ce qu?une Oasis ?
Tous les HP France sont considérés comme Oasis
MOOC qui forme aux principes des Oasis « philosophie » : par exemple aller vers l?autonomie alimentaire, peut-être faire appel à une AMAP, acheter local, avoir un potager, c?est très multiforme.
Coopérative OASIS : sert à financer les Oasis : rentrer dans les projets il y a un accompagnement / compagnon salarié (cela a un coût) cf. FAQ du site pour savoir comment rentrer dans ce programme.
Entrer dans le réseau OASIS : notre projet correspond-il à la philosophie d?un projet OASIS. S?y rattacher est intéressant ce qui n?est pas gratuit « licence ». Voir avec le Groupe en plénière.
Nécessité que 2/3 membres du groupe identifient ce qu?est une OASIS pour pouvoir le répercuter à l?ensemble du groupe. Simon s?est inscrit au MOOC pour son intérêt personnel ; cela nécessite un investissement en temps (3 parcours avec 17 modules). Julie s?y inscrit aussi.
La coopérative Oasis sert d?interface pour recevoir des investissements intérêt d?une structure et d?une réduction fiscale. Prêt > 5 ans ; déduction de 25% à IRPP à étaler sur 7 ans -à vérifier ; Taux offert aux prêteurs de la coop Oasis : 0,78%
Session liée à HP France (Simon)
Document 73 pages (2017) capacités, sources de financement ; beaucoup de ressources différents types d?AMO ; exemple de tableau de répartition de coûts.
Cela renvoie à l?ADIL : soutient les particuliers dans des projets immobiliers de façon à éviter des abus. S?approprier le document.
Contrats de prêt sur la base de Ecoravie et de MagnyEthique (Monique et Francis)
Contrat de prêt ou contrat de prêt privé : contrat de prêt suffit.
HYP prêt remboursé in fine
Immatriculation au RCS en tant que Société
Le représentant sera à définir.
La durée du prêt est nécessaire au minimum pour permettre le lancement du projet jusqu?à l?achèvement des travaux.
Contrat de prêt à déclarer à l?administration fiscale.
Nous privilégions terme prêteur au terme investisseur.
Indexation : IRN = index (Ecoravie) et % (MagnyEthique ) : question qui relève des compétences de l?ADIL.
Indice et durée seront fonction des projections financières.
Intérêt et indice sont à différencier : l?indice peut s?appliquer sans les intérêts.
2 hyp : 1/ « Prêt solidaire » pas d?intérêt avec clause d?indexation ; 2/ intérêt à la hauteur de ? (à définir) p ex livret A ;
Demande de retrait : formuler « six mois après l?achèvement des travaux » ; après réception à partir de »
Chap 6 Modalités d?exécution : on ajoute comme Ecoravie toute notification ou demande ?
Ajouter la possibilité « remise en mains propres » ; « au plus tard dans les six mois »
Questionner l?ADIL sur une cause concernant le décès du prêteur et la demande de rembt d?un ayant-droit.
On pourrait ajouter un conciliateur ( ?)
Si c?est un don, un contrat de prêt est inutile.
Modèle 2
Basculer page 1 « J?atteste sur l?honneur que les fonds proviennent de :
Cette avance financière est apportée de la façon suivante :
Chèque
Virement »
1. Intérêts sur le prêt : le prêteur doit choisir l?une des deux options concernant les intérêts
a. Le prêteur garde les intérêts : un taux d?intérêt de 1% brut par année est accumulé sur le montant initial. Maximum de 10% (après 10 ans ). Les intérêts sont payés lors du retrait final
b. Pour mieux soutenir le projet « le Verger », le prêteur peut choisir qu?aucun intérêt ne soit appli-qué, le montant total restitué sera égal au montant prêté.
? on privilégie le mode Ecoravie/ rémunération
Chèque bancaire ou virement
? Nous conservons le modèle 1.
TVA
Pour JP Pléau son avis est qu?en tant que Sté on est soumis à la TVA.
Un fiscaliste pourrait nous renseigner.
Prochaine réunion : date, lieu et horaires
RDV SKYPE Mercredi 29 Avril 11h00 avec Habiter chez moi demain : Simon, Gérard, Monique.
Contact JP Pleau : Pas de retour : lui demander s?il a des disponibilités à consacrer au Projet.
Retour CT Mr DINGUIRARD de Habiter Chez Moi Demain.
réunion par visio-conférence (mode à déterminer, SKYPE , TEAM, etc?)
Le mercredi 28/04/2020, à 11 h Gérard Monique et Simon
Avec lui en tant qu?AMO spécialiste immobilier et seront présents un avocat, et un expert- comptable.
Buts de cette réunion :
- mieux connaître notre projet afin de déterminer s?ils seront à même de nous aider dans notre re-cherche de financement ;
- nous faire une proposition en fonction de ce que nous attendrons d?eux .
- répondre à leurs questions
Quelques observations fournies par Mr DINGUIRARD
Selon vers qui nous nous tournons dans notre recherche de financement, les démarches ne seront pas les mêmes.
1) Si nous nous adressons aux banques : actuellement, entre notre objectif de 3000? /m2 , et notre chiffrage estimatif d? aujourd?hui de 3600 ? /m2 (en attendant le chiffrage de l?APD) , l?écart est trop grand .
Pour la banque, il faudra être plus précis, et avoir bien identifié les zones de risque : par exemple, retard de chantier, aléas divers, etc., qui peuvent engendrer un surcoût que nous ne serions pas en mesure de financer.
Et définir précisément le nombre de logements que nous réserverions à la location.
Le montage des garanties, cautions, demandées par les banques sera long. Ce qui ne favorisera pas notre pro-jet d?être dans les murs fin 2022.
2) Si recours au financement privé
Question : notre groupe serait-t-il d?accord de rémunérer ces investisseurs (taux d?intérêt, ?) ?
HABITER CHEZ MOI DEMAIN (abréviation HCMD) pourrait nous aider à trouver ces investisseurs, tout en nous garantissant la maîtrise des entrées des foyers.
HCMD nous aiderait à définir quelle rémunération nous souhaitons offrir pour que les investisseurs privés sa-chent ce qu?ils percevront.
Et que le bien se construit au coût prévu.
D?où avoir un chiffrage économique le plus précis possible.
Et un business plan établi en conséquence.
Et HCMD (si nous en sommes d?accord) ferait appel à 2 ou 3 constructeurs de leur réseau pour vérifier le chif-frage du projet (en plus de celui qu?aura fait le cabinet CAILLAUD), par sécurité, et déterminer une fourchette d?erreur.
Mr DINGUIRARD dit que cela se fait couramment par les promoteurs immobiliers.
3) MR DINGUIRARD évoque un groupe en recherche d?habitat participatif sur la région lyonnaise, groupe ap-pelé MELO (cf. internet) : 5 foyers trentenaires, qui ont d?abord cherché sur Lyon puis élargi leur recherche aux villes proches de Lyon. Mr DINGUIRARD pense que notre projet pourrait les intéresser.
Gérard a donné son accord pour qu?il transmette à ce groupe notre projet de business plan.
Monique alerte quant à la diffusion du business plan. Actuellement c?est une maquette qui n?a pas de sens. Incohérence entre l?objectif de prix et le montage financier, incohérence entre les surfaces (nouveaux plans) et les apports (anciens plans)
4) A aussi donné son accord pour qu?il contacte Me BRUN : savoir pourquoi Me BRUN nous conseille la SCIA.
Avec ce problème de TVA, HCMD pourrait proposer une autre structure juridique plus adaptée, et Mr DINGUI-RARD voudrait en parler à Me BRUN
En fonction de nos échanges du 29/04, HCMD décidera s?ils peuvent nous proposer quelque chose.
Dans l?affirmative, ils nous soumettront une proposition de contrat qui précisera leur prestation, et la rémuné-ration de demandée
Oasis (Simon)
Sur leur Site est à disposition beaucoup de documentation
Plein d?étapes décrites sur le site
Notre projet est déclaré dans les Oasis
Qu?est ce qu?une Oasis ?
Tous les HP France sont considérés comme Oasis
MOOC qui forme aux principes des Oasis « philosophie » : par exemple aller vers l?autonomie alimentaire, peut-être faire appel à une AMAP, acheter local, avoir un potager, c?est très multiforme.
Coopérative OASIS : sert à financer les Oasis : rentrer dans les projets il y a un accompagnement / compagnon salarié (cela a un coût) cf. FAQ du site pour savoir comment rentrer dans ce programme.
Entrer dans le réseau OASIS : notre projet correspond-il à la philosophie d?un projet OASIS. S?y rattacher est intéressant ce qui n?est pas gratuit « licence ». Voir avec le Groupe en plénière.
Nécessité que 2/3 membres du groupe identifient ce qu?est une OASIS pour pouvoir le répercuter à l?ensemble du groupe. Simon s?est inscrit au MOOC pour son intérêt personnel ; cela nécessite un investissement en temps (3 parcours avec 17 modules). Julie s?y inscrit aussi.
La coopérative Oasis sert d?interface pour recevoir des investissements intérêt d?une structure et d?une réduction fiscale. Prêt > 5 ans ; déduction de 25% à IRPP à étaler sur 7 ans -à vérifier ; Taux offert aux prêteurs de la coop Oasis : 0,78%
Session liée à HP France (Simon)
Document 73 pages (2017) capacités, sources de financement ; beaucoup de ressources différents types d?AMO ; exemple de tableau de répartition de coûts.
Cela renvoie à l?ADIL : soutient les particuliers dans des projets immobiliers de façon à éviter des abus. S?approprier le document.
Contrats de prêt sur la base de Ecoravie et de MagnyEthique (Monique et Francis)
Contrat de prêt ou contrat de prêt privé : contrat de prêt suffit.
HYP prêt remboursé in fine
Immatriculation au RCS en tant que Société
Le représentant sera à définir.
La durée du prêt est nécessaire au minimum pour permettre le lancement du projet jusqu?à l?achèvement des travaux.
Contrat de prêt à déclarer à l?administration fiscale.
Nous privilégions terme prêteur au terme investisseur.
Indexation : IRN = index (Ecoravie) et % (MagnyEthique ) : question qui relève des compétences de l?ADIL.
Indice et durée seront fonction des projections financières.
Intérêt et indice sont à différencier : l?indice peut s?appliquer sans les intérêts.
2 hyp : 1/ « Prêt solidaire » pas d?intérêt avec clause d?indexation ; 2/ intérêt à la hauteur de ? (à définir) p ex livret A ;
Demande de retrait : formuler « six mois après l?achèvement des travaux » ; après réception à partir de »
Chap 6 Modalités d?exécution : on ajoute comme Ecoravie toute notification ou demande ?
Ajouter la possibilité « remise en mains propres » ; « au plus tard dans les six mois »
Questionner l?ADIL sur une cause concernant le décès du prêteur et la demande de rembt d?un ayant-droit.
On pourrait ajouter un conciliateur ( ?)
Si c?est un don, un contrat de prêt est inutile.
Modèle 2
Basculer page 1 « J?atteste sur l?honneur que les fonds proviennent de :
Cette avance financière est apportée de la façon suivante :
Chèque
Virement »
1. Intérêts sur le prêt : le prêteur doit choisir l?une des deux options concernant les intérêts
a. Le prêteur garde les intérêts : un taux d?intérêt de 1% brut par année est accumulé sur le montant initial. Maximum de 10% (après 10 ans ). Les intérêts sont payés lors du retrait final
b. Pour mieux soutenir le projet « le Verger », le prêteur peut choisir qu?aucun intérêt ne soit appli-qué, le montant total restitué sera égal au montant prêté.
? on privilégie le mode Ecoravie/ rémunération
Chèque bancaire ou virement
? Nous conservons le modèle 1.
TVA
Pour JP Pléau son avis est qu?en tant que Sté on est soumis à la TVA.
Un fiscaliste pourrait nous renseigner.
Prochaine réunion : date, lieu et horaires
RDV SKYPE Mercredi 29 Avril 11h00 avec Habiter chez moi demain : Simon, Gérard, Monique.
20200423 (Compte rendus commission finances), écrite par MicheL
créée le 06.05.2020 à 09:07, mise à jour le 06.05.2020 à 07:09.
créée le 06.05.2020 à 09:07, mise à jour le 06.05.2020 à 07:09.
2020-05-29 - Rencontre Chez Moi Demain
2020-05-29 - Rencontre Chez Moi Demain
Titre :
Rencontre Chez Moi Demain
Date :
29.05.2020 - 10:00
Habitants présentes lors de la réunion :
Gérard Manigand, Monique Michel, Simon Garde
Facilitateur :
Gérard Manigand
Secrétaire :
Gérard Manigand
Thématique(s) :
Accompagnements, Invité
Compte-rendu :
Présent-e-s : HCMD
Jacques DINGUIRARD AMO ( J D )
Leopold COHEN avocat
Geoffroy JOLY-CAELIS expert-comptable
LE VERGER participants :
Monique M
Simon G
Gérard M
Excusé-e-(s) : Christine, Brigitte
Ordre du jour :
Faire connaissance avec Habiter Chez Moi Demain
HCMD cherche à comprendre notre dossier, afin de voir quelles pistes peuvent être explorées
Etudier quelle aide il pourrait nous apporter
Compte rendu :
Habitat collaboratif : individus qui se regroupent pour avoir économies d’échelle sur le coût de la construction
Habitat participatif : collectif plus fort , volonté humaine plus forte d’être ensemble sur projet d’habitat soutenant une philosophie
HCMD participe à la réflexion nationale sur le statut SCIA et la TVA
Habitat Participatif France pourrait nous aider à rechercher des habitants.
Contacter Michèle COLTAIN tel 06 72 85 06 56
Questions de J D : notre recherche de financement porte -t-il bien sur 2 objectifs ?
- Financer les travaux : avoir un financement relai le temps d’avoir de nouveaux habitants investisseurs d’ici la fin des travaux
- Financer la partie locative des appartements prévus à cet effet
HCMD a besoin du chiffrage de l’économiste
Question : un investisseur qui serait associé de la SCIA , et qui louerait son lot , est-ce compatible avec la philosophie de l’habitat participatif ?
Calibrer le plan de financement pour assurer le démarrage des travaux et financement intermédiaire
Les 6 foyers engagés investissent et financent eux-mêmes leur lot.
D’autres vendent leur maison à la fin des travaux
Pendant cette phase, ce serait la SCIA qui supporterait un emprunt relais.
L’emprunt serait remboursé par l’arrivée de nouveaux foyers investisseurs
De 1 à 3 lots seraient en location, donc financés par un emprunt de la SCIA sur un plus long terme, et les locations viendraient en remboursement de cet emprunt.
1ère option : tout construire et trouver prêt relais ad hoc
2e option : ne construire que ce qui est déjà vendu
3e option : construction de l’ensemble « clos couvert », et ne finir que la partie correspondant aux foyers déjà engagés, et cet ensemble serait financé à 100% (le couvert n’est pas la partie la plus onéreuse)
Et réaliser plus tard le second œuvre et finitions de la partie non encore attribuée, avec financement assuré par de nouveaux foyers
Question de l’expert-comptable : ne serait-il pas plus pertinent que chaque foyer fasse son affaire du financement complet de son lot, avec adaptation des remboursements à chaque foyer, ce qui serait plus simple à gérer ?
Il resterait la partie non attribuée à financer.
Comme on apporte 50 à 60% (terrain inclus) du coût total, on se comporte comme un promoteur, ce qui devrait nous aider à obtenir un prêt bancaire.
Observation de Monique : si le groupe fait un emprunt collectif, et s’il n’y a pas de nouveaux arrivants, ce seront les foyers engagés qui devront supporter le remboursement de cet emprunt.
Question possible du banquier : quelles sont les conditions d’entrée des nouveaux arrivants ?
Ceci afin de déterminer si ces conditions ne rallongent pas les temps d’entrée de ces derniers, et donc de leurs apports.
Et pour montrer au banquier qu’on a la possibilité de rembourser dans X mois.
Monique transmettra à HCMD notre protocole d’admission de nouveaux candidats
JD : il faudra faire une étude de marché sur Bourg pour le locatif.
Info : la ville de Bourg a lancé un appel d’offre pour étude du centre-ville.
Une étude rapide montre que les entreprises ne sont pas trop tendues actuellement sur Bourg, on peut prévoir un trou de juin à décembre. Période propice pour les chiffrages et lancement de travaux
Pour les lots en location : possibilité que ce soit une SCI qui gère ceux-ci.
La SCI ferait l’emprunt bancaire pour ces lots.
Mais il faudra quand même qu’il y ait, au préalable un apport de 15 à 20% de la valeur de ces lots.
A amener par les autres habitants investisseurs, ou par les foyers déjà engagés ?
Par des financeurs particuliers, comme JBP ou Claire.
Mais le remboursement de ces investisseurs devra être subordonné au remboursement du prêt bancaire.
Ces investisseurs accepteront-ils une telle condition ?
Sauf si la totalité de la valeur de ces lots étaient financés par des investisseurs tiers, autres que le canal bancaire.
Juriste et expert-comptable : normalement, les établissements financiers ont le monopole des prêts aux particuliers. A vérifier si des prêts de particulier à particulier sont légalement possibles.
Possibilité que ces prêteurs soient associés de la SCI, et apportent en comptes-courants qui seraient à rémunérer.
Et remboursables avec clause de retour à meilleure fortune.
Articulation SCI/SCIA
La SCI est membre de la SCIA
Les associés de la SCI seront représentés dans la SCIA, par un pacte d’associés
Dans le contrat de location entre le locataire et la SCI, il y aura une clause qui précisera que le locataire a l’obligation de respecter le règlement de jouissance et le règlement intérieur de la SCIA
L’accompagnement que peut offrir HCMD
- Monter les documents pour la recherche de financement
- Pourrait assurer la partie DET (direction de l’exécution des travaux) et OPC (ordonnancement, pilotage, coordination ) , suivi de chantier
- Mais nous avons convenu que cette partie serait assurée par l’archi (décision de confier le suivi de chan-tier au cabinet d'architectes a été acté dans le CR du 13/11/2019).
- Dans ce cas, HCMD ne nous aiderait qu’à monter le business modèle pour aller voir les banques. Mais l’archi devra être en mesure de montrer aux banques qu’il sait gérer un chantier. C’est le montant de sa prime d’assurance qui pourra servir d’indicateur (une prime élevée indiquerait qu’il y a beaucoup de problèmes sur les chantiers)
- Après étude des documents (plans, APD, protocole d’inclusion) qu’on leur aura transmis, ils nous feront une proposition.
A partir des plans, des matériaux choisis et de leur mise en œuvre, caler l’enveloppe physique, qui déterminera l’enveloppe financière du projet.
A partir de cela HCMD travaillera sur différentes hypothèses, dont élaborer un montage en partant de la capacité financière de chacun des foyers engagés, et estimer la capacité financière que devront avoir les nouveaux habitants.
Et ainsi déterminer si on est raccord avec les plans/chiffrage des archi/économiste.
Et en lien avec notre notaire.
JD trouve que l’archi va trop vite. Car nous ne sommes pas en capacité, actuellement, de financer la totalité du projet.
Ne plus rien bouger à l’ APD. Une fois chiffrage fixé, on pourra voir s’il faut revoir le projet.
HCMD fera un travail de relecture du chiffrage de l’économiste.
Remarque : l’économiste travaille à partir de ratios. En ce moment, à cause du confinement, la reprise de l’activité économique va être compliquée. Cela pourrait engendrer un surcoût, dans le bâtiment, de 10%.
Question de l’apport du terrain à la SCIA
En nature ?
Même si le terrain est déjà acquis, il reste à financer par la SCIA.
Juriste conseille sous forme de crédit-vendeur. Les indivisaires détiendront une créance sur la SCIA, qui leur sera remboursée, comme pour le remboursement d’un compte-courant.
Mais cette forme de cession n’est pas un apport à la SCIA, et ne donnera pas droit à des parts sociales.
A voir avec notaire+ coûts notariés de tout cela.
Questions fiscales : TVA, SCIA restant en jouissance, en cours d’éclaircissement auprès des autorités fiscales, via démarche par HABITAT PARTICIPATIF France et cabinet Akylis
Il faudra tenir compte de la fiscalité sur les loyers, et sur les mutations (départs de foyers)
Si SCIA opte pour la forme SAS, fiscalité des plus-values en cas de sortie d’un foyer
Coordonnées de Jacques DINGUIRARD
jacques@chezmoidemain.com
Décisions et actions à mettre en place :
Date Libellés Actions Responsable Echéance Etat
29/04/20 documents Transmettre à HCMD le protocole d’inclusion Monique
Diffusion du CR : Monique aux membres de la commission + WIKI le 02/05/2020
Jacques DINGUIRARD AMO ( J D )
Leopold COHEN avocat
Geoffroy JOLY-CAELIS expert-comptable
LE VERGER participants :
Monique M
Simon G
Gérard M
Excusé-e-(s) : Christine, Brigitte
Ordre du jour :
Faire connaissance avec Habiter Chez Moi Demain
HCMD cherche à comprendre notre dossier, afin de voir quelles pistes peuvent être explorées
Etudier quelle aide il pourrait nous apporter
Compte rendu :
Habitat collaboratif : individus qui se regroupent pour avoir économies d’échelle sur le coût de la construction
Habitat participatif : collectif plus fort , volonté humaine plus forte d’être ensemble sur projet d’habitat soutenant une philosophie
HCMD participe à la réflexion nationale sur le statut SCIA et la TVA
Habitat Participatif France pourrait nous aider à rechercher des habitants.
Contacter Michèle COLTAIN tel 06 72 85 06 56
Questions de J D : notre recherche de financement porte -t-il bien sur 2 objectifs ?
- Financer les travaux : avoir un financement relai le temps d’avoir de nouveaux habitants investisseurs d’ici la fin des travaux
- Financer la partie locative des appartements prévus à cet effet
HCMD a besoin du chiffrage de l’économiste
Question : un investisseur qui serait associé de la SCIA , et qui louerait son lot , est-ce compatible avec la philosophie de l’habitat participatif ?
Calibrer le plan de financement pour assurer le démarrage des travaux et financement intermédiaire
Les 6 foyers engagés investissent et financent eux-mêmes leur lot.
D’autres vendent leur maison à la fin des travaux
Pendant cette phase, ce serait la SCIA qui supporterait un emprunt relais.
L’emprunt serait remboursé par l’arrivée de nouveaux foyers investisseurs
De 1 à 3 lots seraient en location, donc financés par un emprunt de la SCIA sur un plus long terme, et les locations viendraient en remboursement de cet emprunt.
1ère option : tout construire et trouver prêt relais ad hoc
2e option : ne construire que ce qui est déjà vendu
3e option : construction de l’ensemble « clos couvert », et ne finir que la partie correspondant aux foyers déjà engagés, et cet ensemble serait financé à 100% (le couvert n’est pas la partie la plus onéreuse)
Et réaliser plus tard le second œuvre et finitions de la partie non encore attribuée, avec financement assuré par de nouveaux foyers
Question de l’expert-comptable : ne serait-il pas plus pertinent que chaque foyer fasse son affaire du financement complet de son lot, avec adaptation des remboursements à chaque foyer, ce qui serait plus simple à gérer ?
Il resterait la partie non attribuée à financer.
Comme on apporte 50 à 60% (terrain inclus) du coût total, on se comporte comme un promoteur, ce qui devrait nous aider à obtenir un prêt bancaire.
Observation de Monique : si le groupe fait un emprunt collectif, et s’il n’y a pas de nouveaux arrivants, ce seront les foyers engagés qui devront supporter le remboursement de cet emprunt.
Question possible du banquier : quelles sont les conditions d’entrée des nouveaux arrivants ?
Ceci afin de déterminer si ces conditions ne rallongent pas les temps d’entrée de ces derniers, et donc de leurs apports.
Et pour montrer au banquier qu’on a la possibilité de rembourser dans X mois.
Monique transmettra à HCMD notre protocole d’admission de nouveaux candidats
JD : il faudra faire une étude de marché sur Bourg pour le locatif.
Info : la ville de Bourg a lancé un appel d’offre pour étude du centre-ville.
Une étude rapide montre que les entreprises ne sont pas trop tendues actuellement sur Bourg, on peut prévoir un trou de juin à décembre. Période propice pour les chiffrages et lancement de travaux
Pour les lots en location : possibilité que ce soit une SCI qui gère ceux-ci.
La SCI ferait l’emprunt bancaire pour ces lots.
Mais il faudra quand même qu’il y ait, au préalable un apport de 15 à 20% de la valeur de ces lots.
A amener par les autres habitants investisseurs, ou par les foyers déjà engagés ?
Par des financeurs particuliers, comme JBP ou Claire.
Mais le remboursement de ces investisseurs devra être subordonné au remboursement du prêt bancaire.
Ces investisseurs accepteront-ils une telle condition ?
Sauf si la totalité de la valeur de ces lots étaient financés par des investisseurs tiers, autres que le canal bancaire.
Juriste et expert-comptable : normalement, les établissements financiers ont le monopole des prêts aux particuliers. A vérifier si des prêts de particulier à particulier sont légalement possibles.
Possibilité que ces prêteurs soient associés de la SCI, et apportent en comptes-courants qui seraient à rémunérer.
Et remboursables avec clause de retour à meilleure fortune.
Articulation SCI/SCIA
La SCI est membre de la SCIA
Les associés de la SCI seront représentés dans la SCIA, par un pacte d’associés
Dans le contrat de location entre le locataire et la SCI, il y aura une clause qui précisera que le locataire a l’obligation de respecter le règlement de jouissance et le règlement intérieur de la SCIA
L’accompagnement que peut offrir HCMD
- Monter les documents pour la recherche de financement
- Pourrait assurer la partie DET (direction de l’exécution des travaux) et OPC (ordonnancement, pilotage, coordination ) , suivi de chantier
- Mais nous avons convenu que cette partie serait assurée par l’archi (décision de confier le suivi de chan-tier au cabinet d'architectes a été acté dans le CR du 13/11/2019).
- Dans ce cas, HCMD ne nous aiderait qu’à monter le business modèle pour aller voir les banques. Mais l’archi devra être en mesure de montrer aux banques qu’il sait gérer un chantier. C’est le montant de sa prime d’assurance qui pourra servir d’indicateur (une prime élevée indiquerait qu’il y a beaucoup de problèmes sur les chantiers)
- Après étude des documents (plans, APD, protocole d’inclusion) qu’on leur aura transmis, ils nous feront une proposition.
A partir des plans, des matériaux choisis et de leur mise en œuvre, caler l’enveloppe physique, qui déterminera l’enveloppe financière du projet.
A partir de cela HCMD travaillera sur différentes hypothèses, dont élaborer un montage en partant de la capacité financière de chacun des foyers engagés, et estimer la capacité financière que devront avoir les nouveaux habitants.
Et ainsi déterminer si on est raccord avec les plans/chiffrage des archi/économiste.
Et en lien avec notre notaire.
JD trouve que l’archi va trop vite. Car nous ne sommes pas en capacité, actuellement, de financer la totalité du projet.
Ne plus rien bouger à l’ APD. Une fois chiffrage fixé, on pourra voir s’il faut revoir le projet.
HCMD fera un travail de relecture du chiffrage de l’économiste.
Remarque : l’économiste travaille à partir de ratios. En ce moment, à cause du confinement, la reprise de l’activité économique va être compliquée. Cela pourrait engendrer un surcoût, dans le bâtiment, de 10%.
Question de l’apport du terrain à la SCIA
En nature ?
Même si le terrain est déjà acquis, il reste à financer par la SCIA.
Juriste conseille sous forme de crédit-vendeur. Les indivisaires détiendront une créance sur la SCIA, qui leur sera remboursée, comme pour le remboursement d’un compte-courant.
Mais cette forme de cession n’est pas un apport à la SCIA, et ne donnera pas droit à des parts sociales.
A voir avec notaire+ coûts notariés de tout cela.
Questions fiscales : TVA, SCIA restant en jouissance, en cours d’éclaircissement auprès des autorités fiscales, via démarche par HABITAT PARTICIPATIF France et cabinet Akylis
Il faudra tenir compte de la fiscalité sur les loyers, et sur les mutations (départs de foyers)
Si SCIA opte pour la forme SAS, fiscalité des plus-values en cas de sortie d’un foyer
Coordonnées de Jacques DINGUIRARD
jacques@chezmoidemain.com
Décisions et actions à mettre en place :
Date Libellés Actions Responsable Echéance Etat
29/04/20 documents Transmettre à HCMD le protocole d’inclusion Monique
- Transmettre les plans et le tableau de surface Simon
- Transmettre le document de permis de construire Simon
Diffusion du CR : Monique aux membres de la commission + WIKI le 02/05/2020
20200529RencontreChezMoiDemain (Compte rendus commission finances), écrite par MicheL
créée le 03.05.2020 à 17:54, mise à jour le 03.05.2020 à 17:54.
créée le 03.05.2020 à 17:54, mise à jour le 03.05.2020 à 17:54.